В этой статье
Ипотека в 2026: рыночные ставки и льготные программы
В 2026 году рынок ипотеки остаётся непредсказуемым. Ставки по рыночным программам достигают 22-30% годовых, сильно завися от региона и типа жилья. При этом есть льготные программы со ставками от 2% до 7%. Это заставляет заёмщиков внимательно выбирать банк и программу. Центробанк прогнозирует ключевую ставку на уровне 19,5-21,5% в 2026 году. Именно она определяет, сколько будет стоить ипотека. Сейчас средняя рыночная ипотека для новостроек — 28,73%, для вторичного жилья — 29,29%. Такие цифры актуальны, если вы не подходите под государственные льготные программы. Помните: без господдержки реальная переплата по ипотеке может быть на 19-39% выше номинальной процентной ставки. Это скрытые комиссии, страховка и другие услуги, которые банк добавляет к кредиту.Ключевая ставка ЦБ
19,5-21,5%
Прогноз на 2026 год
Рыночная ипотека (новостройки)
28,73%
Средняя ставка без льгот
Рыночная ипотека (вторичка)
29,29%
Средняя ставка без льгот
ТОП-5 банков для ипотеки: кто что предлагает
1. Сбербанк: безусловный лидер по объемам
Сбербанк остаётся самым надёжным выбором по стабильности. По льготным программам здесь предлагают конкурентные ставки: семейная и IT-ипотека — 6%, дальневосточная и арктическая — 2%.Условия
- Возраст: 18-75 лет.
- Рассмотрение: 2-5 дней (редко до 8 дней).
- Первый взнос: от 20% (льготные), 10% (зарплатные клиенты).
- Максимум: до 100 млн рублей.
Плюсы Сбербанка
- Самые низкие ставки по государственным программам.
- Электронная регистрация сделки со скидкой 0,3%.
- Скидки при покупке у партнёров банка.
- Лояльность к возрасту заёмщика (до 75 лет).
Минусы и реальные проблемы
- Жалобы на навязывание услуги «Домклик Плюс», которая требует дополнительной оплаты (ФАС признала это нарушением антимонопольного законодательства).
- Задержки регистрации из-за некомпетентности менеджеров.
- Отказы в последний день одобрения, когда клиент уже оплатил услуги.
- Отказ признавать скидку Домклик, если клиент не зарплатный.
- Непредвиденные отказы при покупке в старых домах из-за страховых ограничений.
2. ВТБ: универсальный конкурент с хорошей скоростью
ВТБ занимает второе место по объёму выданных кредитов. Банк отличается комплексным подходом.- Ставки: от 6% (семейная, IT), от 2% (дальневосточная/арктическая).
- Рассмотрение: 1-5 дней (для зарплатных клиентов — 1-2 дня).
- Максимум: 18 млн (Москва, СПб и области), 9 млн (другие регионы) по льготным программам.
Плюсы ВТБ
- Скидки от застройщиков-партнёров.
- Быстрое внесение данных, предварительное решение за 2 минуты.
- Льготная ставка 7% для семей по расширенным критериям.
- Единовременная помощь 450 тысяч рублей при трёх и более детях.
Минусы ВТБ
- В ряде регионов долгое оформление.
- Ограниченное количество программ в небольших городах.
3. Альфа-Банк: лидер по цифровизации и скорости одобрения
Альфа-Банк выделяется среди конкурентов скоростью и удобством онлайн-процесса.- Ставки: 6% (семейная, IT), от 3,5% (дальневосточная).
- Одобрение: Онлайн-заявка, одобрение за 1 день (иногда в день подачи).
- Максимум: 30 млн (семейная), 70 млн (прочие программы).
- Первый взнос: от 20-30% (зависит от программы).
Плюсы Альфа-Банка
- Быстрейшее одобрение среди всех банков.
- Полностью удалённый процесс при наличии нужных документов.
- Минимум бумажной волокиты.
- Положительные отзывы по IT и семейной ипотеке.
Минусы Альфа-Банка
- Высокие ставки по рыночным программам (19,99-22,5%).
- Большой перечень требуемых документов.
- Сложность при рефинансировании (может занять 2 месяца из-за бюрократии).
- Навязывание страховки жизни.
4. Дом.РФ: государственный банк с фокусом на льготные программы
Дом.РФ специализируется на льготной ипотеке и сельских программах.- Ставки: от 10,5% (рыночная), до 6% (господдержка).
- Программы: Сельская ипотека, программы для новых регионов.
- Преимущество: Доступность льготных ставок.
Минусы Дом.РФ
- Слабая представленность в небольших городах.
- Может быть дороже рыночных программ других банков.
5. Газпромбанк и Россельхозбанк: специализированные предложения
Газпромбанк предлагает ставки от 10,7%, скидки 0,25% для крупных сумм и партнёров. Россельхозбанк специализируется на сельской и семейной ипотеке. Ставки от 10,9%. Отмечается стабильность, но долгие сроки согласования (до 7-10 дней).
Анастасия ВеселкоЭксперт по личным финансам
«Выбирая банк, не только смотрите на ставку, но и на общую переплату. Например, если взять в кредит 5,7 млн рублей по рыночной ставке 29% на 30 лет, ежемесячный платёж составит 95 300 рублей, а общая переплата будет более 28 млн рублей. При этом по семейной ипотеке под 6% на ту же сумму и срок платёж всего 34 200 рублей, а переплата — 6,6 млн рублей. Разница в 21,4 млн рублей показывает, насколько важно попасть в льготную программу, если есть такая возможность.»
Государственные льготные программы 2026: кому доступны 2-7%
Ключевое преимущество — доступ к ставкам 2-7% вместо рыночных 22-30%. Однако требования для участия в них значительно повысились.Семейная ипотека (до 31.12.2030)
- Ставка: 6% (плюс 1% при отказе от страховки жизни).
- Сумма: до 12 млн (Москва, СПб и области), до 6 млн (прочие регионы).
- Срок: до 30 лет.
- Первый взнос: от 20,1% (обязательно из собственных средств).
- Требования: наличие ребёнка до 7 лет, нескольких детей до 18 лет или ребёнка-инвалида.
- Платёж: в среднем 34,2 тыс. руб. (для 5,7 млн кредита на 30 лет), нужен доход минимум 68 тыс. руб./месяц.
IT-ипотека (до 31.12.2030)
- Ставка: 6%.
- Сумма: до 9 млн (льготная), до 18 млн (комбо-ипотека).
- Требования: официальный сотрудник IT-компании (список в ЦБ).
- Документы: справка от работодателя, трудовой договор.
Дальневосточная и Арктическая (до 31.12.2030)
- Ставка: 2% (базовая, может вырасти до 4% без подтверждения доходов или страховки).
- Сумма: до 9 млн (жильё 60m²+), до 6 млн (остальное).
- Срок: до 20 лет.
- Требования: проживание в ДФО или Арктике, работники медицины/образования/ОПК, участники СВО.
- Сложность: редко одобряют по полной 2% ставке, чаще с надбавками.
Сельская ипотека (до 31.12.2030)
- Ставка: 0,1% (приграничные районы), 3% (Ростовская область), 3,5% (Самарская).
- Сумма: до 100 млн.
- Требования: работа в сельской местности, чётко определённая площадь объекта.
Военная ипотека (участники СВО)
- Ставка: 2%.
- Сумма: до 69 млн.
- Первый взнос: 10%.
- Срок: до 30 лет.
Требования к заемщикам и документы: что изменится в 2026 году
Банки оценивают платёжеспособность по коэффициенту долговой нагрузки (ПДН). Ваш ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 50% дохода, а лучше — 33%.| Программа | Сумма кредита | Ставка | Ежемесячный платёж | Нужный минимум дохода |
|---|---|---|---|---|
| Рыночная (первичка) | 5,7 млн | ~29% | 95,3 тыс. руб. | 191 тыс. руб. |
| Рыночная (вторичка) | 3,7 млн | ~29% | 68,2 тыс. руб. | 136 тыс. руб. |
| Семейная (первичка) | 5,7 млн | 6% | 34,2 тыс. руб. | 68 тыс. руб. |
| Семейная (вторичка) | 3,7 млн | 6% | 22,2 тыс. руб. | 44,4 тыс. руб. |
Требования к личности заёмщика:
- Гражданство: РФ (для иностранцев есть ограничения).
- Возраст: минимум 18-21 год, максимум 65-75 лет.
- Трудовой стаж: не менее 3 месяцев на последнем месте работы.
- Кредитная история: положительная, без просрочек.
- Трудоустройство: официальное (нужна справка 2-НДФЛ).
Новое в 2026 году: Макропруденциальные лимиты
С 1 июля 2026 года Центробанк жёстче контролирует первоначальный взнос. Минимум 20% должны быть из собственных средств. Запрещены схемы с потребительскими кредитами на первый взнос.
Документы для ипотеки: полный перечень
Обязательные документы
- Российский паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН.
- Справка о доходах (2-НДФЛ за 2 года или по форме банка за последний месяц).
- Трудовая книжка (копия последних страниц, заверенная в кадрах).
- Выписка из ПФР (если есть опыт самозанятости).
Для семейных заёмщиков
- Свидетельство о браке.
- Свидетельства о рождении детей (оригиналы или нотариальные копии).
- Сертификат на материнский капитал (при использовании).
- Справка из школы о регистрации детей (иногда).
Для предпринимателей
- Копия свидетельства о регистрации ИП.
- Декларация за последний год (с печатью налоговой).
- Выписка по расчётным счетам за последний год.
- Копии лицензий и патентов (если есть).
Важно!
Сбербанк часто требует больше дополнительных документов, чем конкуренты. Альфа-Банк при IT-ипотеке обязательно запросит справку от работодателя о статусе сотрудника.
Сроки рассмотрения и оформления
Предварительное решение не гарантирует окончательное одобрение. Полный ответ требует проверки недвижимости, кредитной истории и документов, что может занять дополнительно 5-15 дней.| Банк | Срок рассмотрения | Предварительное решение |
|---|---|---|
| Сбербанк | 2-5 дней | 2 часа - 1 день |
| ВТБ | 1-5 дней | 2 минуты |
| Альфа-Банк | до 3 дней | 1 день |
| Газпромбанк | 1-10 дней | варьируется |
| Россельхозбанк | 5-10 дней | 5-7 дней |
| Т-Банк | 1 день | 1 день |
Скрытые расходы и страховка: как не переплатить сотни тысяч
Страхование имущества: обязательно по закону
Это требование закона «Об ипотеке». Стоимость составляет 3-5 тыс. рублей в год за первый год, затем снижается по мере погашения кредита. Полис покрывает кражу, пожар, стихийные бедствия и поломку дома. Оформляется ежегодно.Страхование жизни и здоровья: формально добровольно, но есть подвох
Банки предлагают скидку на 1-4% от ставки при наличии такого полиса. Его стоимость — 1-3% от суммы кредита ежегодно. Отказ от страховки жизни повышает ставку на 1-4 процентных пункта, что может означать переплату в сотни тысяч рублей. При досрочном погашении кредита положена компенсация неиспользованной части страховки (правило действует со 2 апреля 2023 года).Рекомендация эксперта
Если вы не подходите под льготные программы, лучше согласиться на страховку жизни. Переплата от роста ставки, скорее всего, будет больше, чем стоимость полиса.
Скрытые расходы при ипотеке
Полная стоимость кредита часто на 18-39% выше заявленной процентной ставки. Сюда входят различные услуги и комиссии.| Услуга | Стоимость | Комментарий |
|---|---|---|
| Оценка недвижимости | 3-5 тыс. руб. | Требуется не всегда, но банк может потребовать. |
| Юридическая проверка (у Сбера) | 5-15 тыс. руб. | Часто навязывается. |
| Страховка имущества (1 год) | 3-5 тыс. руб. | Обязательна по закону. |
| Страховка жизни (1 год) | ~1-3% от суммы | Фактически обязательна из-за роста ставки. |
| Домклик Плюс (Сбер) | 0,5-1 тыс. руб./месяц | Навязывается как условие скидки, затем сложно отключить. |
| Электронная регистрация | включена | Даёт скидку 0,3% в Сбере. |
Как не переплатить:
- Расчёт: Требуйте в письменном виде расчёт полной стоимости кредита ДО подписания договора.
- Услуги: Отказывайтесь от дополнительных услуг в письменной форме.
- Оценка: Проверьте, включена ли стоимость оценки в первый платёж или взимается отдельно.
- Страховка: Требуйте возврата части страховки при досрочном погашении.
Калькулятор ипотеки: рассчитайте ваш платёж
Используйте этот калькулятор для примерного расчёта ежемесячного платежа и общей переплаты по ипотеке.Расчёт ежемесячного платежа
Ваш расчёт:
Ежемесячный платёж:
Общая сумма выплат:
Переплата по кредиту:
Рефинансирование ипотеки в 2026: когда это выгодно
Рефинансирование — это получение нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях.Когда рефинансирование выгодно
- Вы взяли ипотеку на ставке 28-29% (с ноября 2024 по март 2026).
- Сегодняшние ставки рефинансирования упали на 2-3 п.п. (текущие ставки около 26%).
- Экономия составит примерно 20-30% от размера ежемесячного платежа.
Когда НЕ выгодно
- Вы уже выплатили большую часть процентов по кредиту (обычно в первой трети срока).
- Разница между вашей текущей ставкой и новой меньше 1-2%.
- Вы планируете досрочно погасить ипотеку в ближайшее время.
- Сопутствующие расходы на рефинансирование (оценка, страховка, комиссии) превышают потенциальную выгоду.
Вопросы и ответы
В 2026 году лидерами по условиям остаются Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и Дом.РФ, предлагающие широкую линейку льготных программ. Для зарплатных клиентов эти банки часто дают дополнительные скидки к ставке.
Минимальные ставки (от 2%) предлагают банки, работающие с программами «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека» (Сбербанк, ВТБ). По общедоступным льготным программам (Семейная, IT) ставка составляет 6%.
При высоких ставках 2026 года (более 20%) переплата за 30 лет может превышать стоимость квартиры в 4-5 раз. Оптимально брать кредит на максимальный срок для снижения платежа, но гасить его досрочно.
В регионе действуют федеральные программы: IT-ипотека и Семейная ипотека под 6%. Также в некоторых районах области можно воспользоваться Сельской ипотекой под 3%.
Рыночные ставки на вторичное жилье и новостройки без господдержки начинаются от 22-25% годовых. По льготным госпрограммам ставки фиксированы: 6% для семей и IT-специалистов, 2% по специальным региональным программам.
Да, с октября 2026 года государственным МФО разрешено выдавать ипотечные займы. Это вариант для тех, кому отказывают банки, но ставки могут быть выше банковских льготных предложений.
Стандартное требование — от 20-30%, но для сохранения выгодной ставки многие банки просят взнос от 50%. Это связано с ограничениями ЦБ по долговой нагрузке.
Практически нет, так как ЦБ ужесточил регулирование рискованных кредитов. Исключением могут быть редкие акции застройщиков или использование материнского капитала в качестве взноса.
Семьи с ребенком до 6 лет (включительно) или с ребенком-инвалидом. С апреля 2026 года программа также позволяет покупать «вторичку» в малых городах с низким объемом строительства.
Да, программа продлена до 2030 года, ставка составляет 6%, лимит кредита — до 9 млн рублей (в регионах). Ключевое условие — работа в аккредитованной IT-компании.
Да, когда ключевая ставка ЦБ снизится (прогноз на 2026–2027 годы), вы сможете подать заявку на рефинансирование кредита под более низкий процент в своем или другом банке.
Да, наличие текущих или даже закрытых займов в микрофинансовых организациях часто снижает кредитный рейтинг. Банки рассматривают таких заемщиков как менее надежных.
Да, Сбербанк и ВТБ активно работают с самозанятыми, но могут потребовать повышенный первоначальный взнос (от 30%) и подтверждение дохода через приложение «Мой налог».
Страхование недвижимости обязательно по закону, а страхование жизни и здоровья — добровольно. Однако отказ от него обычно повышает ставку по кредиту на 1-2 процентных пункта.
Да, большинство крупных банков (Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ) принимают материнский капитал как часть или полную сумму первоначального взноса.
Банки требуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50-60% от чистого дохода заемщика. При высоких ставках требования к доходу существенно выросли.
Свежие акции — в Telegram
Первыми узнавайте о новых МФО с займами под 0%, скидках и выгодных условиях
ПодписатьсяБолее 9 000 человек уже экономят с нами
